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2009-2012年中国商业地产行业发展前景预测及投资风险研究报告

时间：2010-05-12来源：[标签:出处]作者：李鑫【大中小】

【报告名称】：2009-2012年中国商业地产行业发展前景预测及投资风险研究报告【完成日期】：2009年10月【报告页码】：399页【报告图表】：134个【交付方式】：EMAIL电子版或EMS印刷版【报告价格】：中文--印刷版：6000元电子版：7000元印刷版+电子版：8000元英文--印刷版：15000元电子版：16000元印刷版+电子版：17000元 →内容简介 2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。预计城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。目前，投资商们寻求的是商业地产物业有上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点：一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出，商业地产受益于REITs。REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”。房地产业在中国国民经济中所占的比例大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，因此，目前虽然处于调整阶段，但其作为支柱产业的地位将长期保持不变。未来十年内商业地产将是投资热点。商业地产的发展既是内需拉升的结果，又将反过来促进、扩大内需，同时又因为政府区分调控的政策而与住宅地产形成互补，有利于企业分散风险。目前在商业地产领域，万达、茂业等企业已经占据龙头，具有很强的示范效应，但是受制于融资瓶颈，目前国内类似的龙头企业屈指可数，而政府对REITs的开放将为商业地产投资打开通道。从行业发展和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府对这一产业的决策方向，以及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发展动力。本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、国家信息中心信息资源开发部、国家住房和城乡建设部、中国指数研究院、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，对我国商业地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了商业地产行业的前景与风险。报告揭示了商业地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 →报告目录第一部分行业发展现状第一章全球房地产市场发展分析 1第一节 2008-2009年世界房地产市场分析 1一、2008年世界房地产市场分析 1二、2009年世界房地产市场分析 2三、2009年全球房地产市场交易情况 4四、2009年全球房地产市场发展预测 5第二节中美房地产市场发展对世界的影响分析 6一、中美房地产对各资源供应国的影响 7二、中美房地产对世界经济发展的影响 7三、中国房地产对各行业的影响 8四、2009年中国房地产市场对全球经济复苏的影响 10五、美国房地产对全球经济的影响及预测 13 第二章我国房地产市场发展分析 15第一节中国房地产供需分析 15一、住房潜在需求分析 15二、我国购置未开发土地情况 17三、我国房地产价格情况 19四、我国房地产市场调整分析 20五、我国房地产购买力的外部抽离解析 24第二节 2009年1-9月全国房地产市场运行情况 25一、2009年1-9月房地产企业运行情况分析 25二、2009年1-9月房地产开发投资情况分析 29三、2009年1-9月房地产市场运行情况分析 32四、2009年房地产市场特征分析 38第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数 40一、2008年全国70个大中城市房屋销售价格指数情况 40二、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格情况 52三、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格情况 66四、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格情况 74第四节 2009年中国房地产市场发展分析 84一、2009年中国房地产行业发展概述 84二、2009年中国房地产全行业发展形势 85三、2009年我国房地产调整空间情况 87四、2009年中国房地产市场调控分析 88五、2009年中国房地产市场发展的关键 91 第三章全球商业地产行业发展分析 93第一节全球商业地产行业总体概述 93一、2009年全球商业地产现状分析 93二、2009年全球商业地产投资现状分析 94三、2009年全球商业地产发展态势 95第二节全球商业地产行业前景分析 97一、全球商业地产投资前景分析 97二、2010年全球商业地产行业走向预测 97三、2010年全球写字楼市场发展预测 98第三节主要国家地区商业地产行业发展分析 99一、2009年美国商业地产市场形势分析 99二、2009年日本商业地产发展现状分析 102三、2009年法国商业地产发展现状分析 104四、2009年香港商业地产发展预测 105 第四章 2009年中国商业地产行业发展分析 107第一节中国商业地产行业市场现状分析 107一、中国商业地产的发展状况 107二、金融危机下中国商业地产市场特点分析 110三、2009年商业地产发展走势分析 111四、2009年商业地产发展困境分析 115五、金融危机下商业地产项目表现分析 121第二节商业地产中的城市综合体分析 123一、从城市发展的角度看城市综合体的演进 123二、综合体的功能选择 124三、综合体的业态分布与组合 125四、未来城市综合体的竞争及其精神内涵 127五、商业地产催生城市综合体的大发展 129第三节中国商业地产行业产品结构分析 132一、2008-2009年产品总体结构分析 132二、2009年写字楼市场发展状况 135三、商业营业用房市场分析 139第四节中国商业地产行业发展中存在的问题 140一、商业地产开发商对商业特性的把握 140二、商业地产商的经营思路 140三、商业地产开发对银行贷款的依赖 141四、商业银行贷款中存在着形象工程 141 第五章 2009年中国商业地产市场供需分析 142第一节 2009年商业地产发展现状 142一、2009年中国商业地产发展现状 142二、金融危机下商业地产发展分析 144三、2009年住宅地产发展对商业地产影响 145四、2009年商业地产行业全面调整分析 146五、2009年商业地产发展机遇和挑战分析 147第二节 2009年商业地产市场供需分析 149一、2008年商业地产供应情况 149二、商业地产市场供需现状分析 150三、2009年零售业消费对商业地产需求影响 152四、2009年商业地产供求矛盾分析 153五、2009年商业地产供应预测 156 第六章 2009年中国商业地产行业新格局分析 158第一节我国商业地产行业发展状况 158一、2008年我国商业地产运行情况 158二、金融危机对中国商业地产的影响 162三、大单交易涌现商业地产四季度终现暖意 164第二节 2009年中国商业地产发展新格局 166一、2009年中国高端商业地产发展分析 166二、2009年中国品牌商业地产发展分析 168三、2009年中国住宅开发商转型商业地产分析 170 第七章中国商业地产行业区域市场分析 172第一节 2009年北京商业地产市场分析 172一、2009年北京商业地产行业现状 172二、2009年北京商业地产租金情况 181三、2009年北京写字楼市场投资分析 182四、2009年北京商业地产市场竞争分析 183五、2009-2010年北京商业地产预测 184第二节 2009年上海商业地产市场分析 185一、2008-2009年上海商业地产市场展望 185二、2009年上海商业地产投资分析 189三、2009年商业地产行业走势分析 190四、2009年上海商业地产发展六大观点 192第三节 2009年广东省商业地产市场分析 193一、2009年广州商业地产发展分析 193二、2009年东莞商业地产行业发展现状 197三、2009年深圳商业房地产机遇与挑战并存 201第四节 2009年其他区域商业地产市场分析 204一、长三角新兴商业地产项目发展趋势分析 204二、2009年珠三角商业地产发展分析 212三、2009年南京商业地产发展情况 213四、2009年杭州商业地产行业发展分析 214五、2009年重庆商业地产行业发展分析 217六、2009年成都商业地产行业发展分析 220七、2009年沈阳商业地产行业发展分析 232八、2009年天津成商业地产开发分析 235 第二部分行业竞争格局第八章商业地产行业竞争格局分析 239第一节 2009年商业地产竞争环境分析 239一、2009年商业地产竞争背景分析 239二、2009年商业地产竞争环境分析 239三、2009年商业地产行业竞争分析 240第二节 2009年商业地产市场竞争分析 240一、商业地产重要企业动向 240二、地产公司融资竞争分析 242三、在二、三线城市和综合体的竞争 242 第九章商业地产重点企业发展分析 244第一节中国国际贸易中心股份有限公司 244一、企业概况 244二、2008-2009年经营状况 246三、2009年公司动态 249第二节保利房地产（集团）股份有限公司 255一、企业概况 255二、2008-2009年经营状况 256三、2009年企业销售业绩 260四、2009年企业动态 262第三节世茂房地产控股有限公司 263一、企业概况 263二、2008-2009年经营状况 264三、2009年企业动态 268第四节金融街控股股份有限公司 268一、企业概况 268二、2008-2009年经营状况 269三、2009年企业动态 272第五节大连万达集团 274一、企业概况 274二、企业核心竞争力分析 274 第三部分行业发展趋势第十章房地产发展趋势与预测 283第一节 2009-2010年我国房地产市场走势分析 283一、全国房地产市场总体形势 283二、全国一二三线城市房地产市场形势 285三、我国房地产主要区域市场形势 289四、2009年房地产发展形势展望 300五、2009-2010年我国房地产市场走势 303第二节房地产业发展趋势与预测 306一、我国房地产发展前景 306二、我国房地产市场未来趋势的判断 308三、房地产市场营销新趋势 311四、2009年中国房地产市场预测 314五、2009-2010年我国房地产市场预测 319 第十一章商业地产行业发展趋势分析 320第一节 2009年商业地产发展趋势分析 320一、商业地产新的机遇和挑战 320二、集团化开发、连锁经营将成主流 322三、商业地产有望受益REITs 322第二节中国商业地产行业发展前景 324一、中国商业地产市场前景分析 324二、未来十年内商业地产发展预测 325三、2009年商业地产行业发展策略 326第三节中国商业地产行业发展趋势 328一、中国商业地产发展趋势 328二、中国商业地产运营趋势 328 第四部分行业投资研究第十二章 2009年房地产业投资分析 333第一节 2009年全球房地产业投资分析 333一、2009年全球房地产市场投资形势 333二、2009年全球房地产市场区域性机会分析 334三、2009年全球房地产投资趋势 335四、2009年全球商业房地产投资走势预测 335第二节我国房地产业投资分析 336一、2008年我国房地产投资问题 336二、2009年全国房地产开发投资分析 339三、2009年一线城市房地产投资分析 341四、未来十年中国二、三线城市房地产投资潜力 342 第十三章商业地产行业投资概况 344第一节商业地产SWOT分析 344一、优势与劣势分析 344二、机会与威胁分析 345第二节商业定位之目标客群分析 345一、投资客群分析 345二、经营客群分析 345三、终极消费客群 346四、三类客群的关系 346第三节规避商业地产投资风险的策略 346一、评估商圈的发展潜力 346二、开发商实力和品牌 347三、经营管理公司的能力 347四、定位 347五、评估投资回报与风险 347 第十四章商业地产行业投资赢利模式分析 348第一节商业地产盈利运营简述 348一、人力 348二、商品 349三、资产 349四、财务 350第二节国内商业地产三大主流盈利模式 350一、整体持有 351二、物业散售 351三、资本运作 352 第十五章商业地产行业投资机会分析 353第一节 2009年行业投资分析 353一、商业地产升值潜力分析 353二、2009年商业地产投资分析 354三、2009年外商投资中国商业地产分析 355四、2009年商业地产危机中的机遇 358五、2009年中国商业房地产投资格局分析 360第二节商业地产融资创新途径分析 362一、预售的法规化 362二、垫资的信用化 362三、信贷的多元化 362四、资产的证券化 363五、土地的梯度化 363六、股权的开放化 363 第十六章商业地产企业管理策略建议 364第一节金融危机环境下商业地产发展的思路与对策 364一、商业地产面临着的负面影响 364二、商业地产的发展思路 365三、严峻局势下的商业地产对策 367第二节我国商业地产发展战略分析 369一、探密商业地产的营销模式 369二、商业地产可持续发展战略 372三、商业地产可持续发展的关键 373第三节房地产企业集团及商业地产战略思考 374一、房地产企业集团的定义与特征 374二、房地产集团公司的发展战略选择 375三、房地产企业集团的扩张与收缩战略 377四、企业战略决策失败与决策转变 379五、动态竞争条件下的战略思维模式 382第四节对我国商业地产品牌的战略思考 385一、品牌的基本含义 385二、品牌战略在企业发展中的重要性 385三、商业地产品牌的特性和作用 386四、商业地产品牌的价值战略 387五、我国商业地产品牌竞争趋势 387六、商业地产企业品牌发展战略 388七、商业地产行业品牌竞争策略 389 图表目录：图表：2008-2009年9月全国70个大中城市房价涨幅走势图 28图表：2008-2009年6月全国房地产投资及增速 29图表：2008-2009年6月全国房地产投资增速走势 30图表：2008-2009年6月全国房地产投资增速（按资金来源分类） 30图表：2008-2009年6月全国房地产市场开复工面积增长率走势 31图表：2009年1-9月房地产开发企业完成投资及增速情况一 33图表：2009年1-9月房地产开发企业完成投资及增速情况二 33图表：2009年1-9月房地产开发企业完成投资及增速情况三 34图表：2009年1-9月商品房销售面积和销售额增长情况一 34图表：2009年1-9月商品房销售面积和销售额增长情况二 35图表：2009年1-9月商品房销售面积和销售额增长情况三 35图表：2008-2009年9月全国房地产开发景气指数趋势图 37图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 41图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 41图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（三） 42图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（四） 42图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（五） 42图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（六） 43图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（七） 43图表：2008年10月份70个大中城市房屋销售价格指数（八） 44图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 45图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 45图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（三） 46图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（四） 46图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（五） 46图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（六） 47图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（七） 47图表：2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数（八） 48图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 49图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 49图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（三） 50图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（四） 50图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（五） 51图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（六） 51图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（七） 51图表：2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（八） 52图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 53图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 54图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（三） 54图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（四） 54图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（五） 55图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（六） 55图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（七） 55图表：2009年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（八） 56图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 57图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 58图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（三） 58图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（四） 58图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（五） 59图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（六） 59图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（七） 59图表：2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数（八） 60图表：2009年3月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 62图表：2009年3月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 63图表：2009年3月份70个大中城市房屋销售价格指数一（90平方米及以下） 64图表：2009年3月份70个大中城市房屋销售价格指数二（90平方米及以下） 65图表：2009年4月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 67图表：2009年4月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 68图表：2009年5月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 70图表：2009年5月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 71图表：2009年6月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 73图表：2009年6月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 74图表：2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 76图表：2009年7月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 77图表：2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 79图表：2009年8月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 80图表：2009年9月份70个大中城市房屋销售价格指数（一） 82图表：2009年9月份70个大中城市房屋销售价格指数（二） 83图表：1999-2008年房地产开发投资占固定资产投资的比重 159图表：1999-2008年房地产开发投资占GDP的比重 160图表：1999-2008年房地产和建筑业增加值占GDP比重 160图表：1999-2008年商业地产投资额占房地产投资总额的比重 161图表：1999-2008年商业地产的发展带动第三产业发展以及消费率提升 162图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司主营构成表 246图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司每股指标 246图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司获利能力表 246图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司经营能力表 247图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司偿债能力表 247图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司资本结构表 247图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司发展能力表 247图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司现金流量分析表 248图表：2008-2009年2季度中国国际贸易中心股份有限公司利润分配表 248图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司主营构成表 256图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司每股指标 257图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司获利能力表 257图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司经营能力表 257图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力表 258图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司资本结构表 258图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司发展能力表 258图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司现金流量分析表 258图表：2008-2009年2季度保利房地产(集团)股份有限公司利润分配表 259图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司主营构成表 264图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司每股指标 265图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司获利能力表 265图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司经营能力表 265图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司偿债能力表 265图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司资本结构表 266图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司发展能力表 266图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司现金流量分析表 266图表：2008-2009年2季度上海世茂股份有限公司利润分配表 267图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司主营构成表 269图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司每股指标 269图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司获利能力表 269图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司经营能力表 270图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司偿债能力表 270图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司资本结构表 270图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司发展能力表 270图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司现金流量分析表 271图表：2008-2009年2季度金融街控股股份有限公司利润分配表 271图表：2007-2008年全国房地产开发景气指数趋势图 284图表：2007-2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变 285图表：2008年9月及3季度京泸深商品住宅供求情况 286图表：2008年8、9月京泸深商品住宅成交均价情况 287图表：2008年9月及3季度二线城市商品住宅成交情况 287图表：2008年9月二线城市商品住宅成交均价情况 288图表：2008年9月主要三线城市商品住宅成交均价情况 289图表：2007-2008年深圳商品住宅成交走势图 291图表：2007-2008年上海商品住宅成交走势图 293图表：2007-2008年北京商品住宅供求及价格走势 295图表：2007年全国10个典型城市的房价收入比情况 296图表：2007-2008年武汉商品住宅市场走势 297图表：2007-2008年重庆商品住宅成交走势 299 Tags：2009-2012年中国商业地产行业发展前景预测及投资风险研究报告

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